La Plusvalenza dei terreni edificabili
Regola generale: tassazione sempre
La disciplina è molto diversa quando si tratta di terreni edificabili. La legge stabilisce che la plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria è sempre tassabile, indipendentemente dal tempo trascorso dall’acquisto (non esiste alcun termine quinquennale) e indipendentemente dal titolo dell’acquisto (se oneroso o gratuito). La plusvalenza costituisce sempre reddito diverso ai sensi dell’art. 67 TUIR.
Conta esclusivamente la natura del terreno al momento della vendita, secondo gli strumenti urbanistici vigenti. Anche se al momento dell’acquisto era agricolo, se al momento della cessione risulta edificabile secondo il piano regolatore, la plusvalenza è imponibile.
Calcolo della plusvalenza
La plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il costo fiscalmente riconosciuto.
Il costo fiscalmente riconosciuto corrisponde:
- al prezzo di vendita aumentato dei costi inerenti e rivalutato ISTAT (se l’acquisto è avvenuto a titolo oneroso);
- al valore dichiarato in successione o donazione (se l’acquisto è avvenuto a titolo gratuito), aumentato dei costi inerenti e rivalutato ISTAT.
In alternativa è prevista la rideterminazione del valore a mezzo di una perizia giurata, con pagamento di un’imposta sostitutiva nei termini previsti dalla legge, di cui si dirà infra.
Rivalutazione dei terreni
Il legislatore consente periodicamente la rideterminazione del valore dei terreni (sia edificabili che non) mediante perizia giurata.
Lo strumento è maggiormente utilizzato per i terreni edificabili dal momento che per quelli agricoli il problema della plusvalenza cessa di sussistere a seguito dei cinque anni dall’acquisto.
La rivalutazione consiste nell’innalzare la base di partenza ai fini del calcolo della plusvalenza. Oggi annualmente le leggi di bilancio consentono, entro il 30 novembre, di far periziare il terreno da un professionista (ingegnere, architetto, geometra ecc.).
Attraverso la perizia giurata, innanzi al notaio o alla cancelleria del Tribunale, al contribuente è concesso di pagare un’imposta sostitutiva attualmente pari al 18% ai sensi della Legge di Bilancio 2025, l. n. 207/2024 sul valore periziato. L’imposta deve altresì essere versata entro il 30 novembre.
L’imposta può essere corrisposta in un’unica soluzione o in tre rate annuali di pari importo. La prima dovrà essere corrisposta entro il 30 novembre dell’anno della perizia, e le successive entro il 30 novembre di ogni anno, maggiorate degli interessi legali.
Esempi pratici in caso di rivalutazione
Primo caso – vendita senza rivalutazione
Al fine di una maggiore comprensione facciamo un esempio pratico.
Immaginiamo che Tizio abbia un terreno edificabile acquistato negli anni ’70 ad un prezzo oggi irrisorio. Oggi vuole rivendere a Caio per il un prezzo di euro 300.000, per cui si genera una plusvalenza data dalla differenza del prezzo originario di acquisto degli anni ’70 e il prezzo di vendita attuale (300.000).
Tale plusvalenza costituisce un reddito diverso che dovrà essere menzionato in dichiarazione dei redditi, con conseguente imposizione fiscale secondo l’aliquota IRPEF di Tizio (23%, 35% o 43%).
Secondo caso – rivalutazione prima della vendita
Alternativamente, Tizio può chiedere la rivalutazione del terreno sulla base di una perizia giurata che attesti che il valore attuale del terreno è pari ad euro 300.000, e corrispondere la relativa imposta sostitutiva pari al 18%.
In questo modo il nuovo valore fiscale del terreno diventa 300.000 euro.
Se successivamente Tizio vende a Caio per lo stesso prezzo di 300.000 euro, non si genera alcuna plusvalenza, perché il prezzo di vendita coincide con il valore fiscalmente riconosciuto.
Terzo caso – prezzo di vendita superiore alla perizia
Adesso immaginiamo la seguente situazione.
Le parti contraenti, Tizio e Caio, proseguano la trattativa e concordino un prezzo di euro 350.000, quindi 50.000 euro superiore al valore periziato da Tizio.
A questo punto Tizio ha due possibilità:
1. vendere al valore più alto rispetto alla perizia già effettuata e pagare la plusvalenza in base alla sua aliquota IRPEF sulla differenza di valore (cioè 50.000);
2. richiedere una nuova perizia e pagare il 18% mediante imposta sostitutiva. Tecnicamente l’imposta si calcola sull’intero nuovo valore periziato, ma quanto già versato in precedenza può essere scomputato. Di fatto, l’onere economico si concentra sulla differenza di 50.000 euro.
È fondamentale che la nuova perizia e il versamento dell’imposta sostitutiva avvengano prima della vendita.
Quarto caso – nuova rivalutazione da parte dell’acquirente
Supponiamo ora che Caio abbia acquistato il bene per euro 350.000 e che oggi intenda rivenderlo per euro 450.000.
Anche in questo caso, Caio ha due possibilità, diverse dalle due precedenti:
– vende il bene e paga la plusvalenza generatasi di euro 100.000, sulla base della propria aliquota IRPEF;
– richiede una nuova perizia stimando il bene per euro 450.000 e corrispondendo un’imposta sostitutiva del 18%. In questo caso, tuttavia, non essendoci una precedente rivalutazione effettuata dallo stesso contribuente, l’imposta sostitutiva sarà calcolata sull’intero valore periziato.
Quinto caso – vendita a prezzo inferiore rispetto alla perizia
Consideriamo ora l’ipotesi inversa, che è stata altresì oggetto di una sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione.
Ritorniamo alla situazione precedente, ovvero Tizio ha fatto periziare il terreno assegnando un valore al medesimo di euro 300.000 e pagando la relativa imposta sostitutiva. Successivamente la trattativa si conclude per un prezzo di euro 250.000, quindi 50.000 euro in meno rispetto al valore periziato da Tizio.
L’Agenzia delle Entrate sosteneva che in tal caso non si potesse più utilizzare il valore periziato e si dovesse pagare la plusvalenza, in questo caso data dalla differenza del prezzo di acquisto (il valore molto più basso in base all’acquisto effettuato da Tizio negli anni ’70) e il prezzo di rivendita (i 250.000 euro concordati da Tizio e Caio) e sulla base dell’aliquota IRPEF di Tizio.
Le Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 2321 del 31 gennaio 2020 hanno chiarito che è invece possibile vendere a un prezzo inferiore rispetto al valore periziato senza generare automaticamente plusvalenza. Resta inteso che l’Agenzia delle Entrate potrebbe a quel punto contestare il valore della base imponibile sui cui calcolare l’imposta di registro.
Lottizzazioni
Per lottizzazione si intende l’attività attraverso la quale un terreno viene suddiviso in più lotti edificabili, normalmente previa approvazione di un piano attuativo da parte del Comune (piano di lottizzazione o altro strumento urbanistico esecutivo).
In termini semplici, si tratta del passaggio da un terreno “unitario” ad una pluralità di lotti destinati alla costruzione, spesso accompagnato dalla realizzazione o dalla previsione di opere di urbanizzazione (strade, parcheggi, sottoservizi, ecc.).
La lottizzazione può essere:
- formale, quando vi è un piano approvato dal Comune;
- abusiva, quando la suddivisione e la vendita dei lotti avviene in modo frazionato e coordinato, con finalità edificatoria, anche in assenza di autorizzazione urbanistica.
La plusvalenza si realizza nel momento in cui il proprietario vende i singoli lotti oppure cede il terreno dopo che è stato oggetto di attività di lottizzazione.
È irrilevante che il terreno sia stato acquistato decenni prima: ciò che conta è che l’attività svolta (approvazione del piano, frazionamento, opere di urbanizzazione) abbia determinato un incremento di valore legato alla sua trasformazione urbanistica.
Anche per i terreni oggetto di lottizzazione può essere valutata la possibilità di procedere alla rideterminazione del valore mediante perizia, con pagamento dell’imposta sostitutiva (attualmente 18%), purché la rivalutazione sia effettuata prima della cessione.