La Plusvalenza da Superbonus
La normativa fiscale ha introdotto una disciplina specifica per le plusvalenze realizzate in caso di vendita di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus.
L’obiettivo è evitare che l’agevolazione venga utilizzata a fini speculativi, imponendo un’imposta in caso di alienazione entro un certo periodo di tempo.
Quando si genera la plusvalenza
La plusvalenza si realizza in caso di vendita, permuta, conferimento o altro trasferimento a titolo oneroso dell’immobile entro dieci anni dalla conclusione dei lavori che hanno beneficiato del Superbonus.
Il termine dei dieci anni decorre:
- dalla comunicazione di fine lavori presentata al Comune, se per l’intervento era necessario un titolo edilizio;
- oppure, in caso di interventi agevolati con Ecobonus, dalla presentazione del nuovo Attestato di Prestazione Energetica (APE) che certifichi il miglioramento di almeno due classi energetiche.
A quali interventi si applica
Secondo l’Agenzia delle Entrate (circolare n. 13/E del 2024), la norma riguarda tutti i tipi di Superbonus, indipendentemente dalla misura dell’agevolazione (110%, 90%, 70% o 65%).
La disciplina si applica anche:
- agli interventi su parti comuni condominiali,
- e ai lavori realizzati da soggetti diversi dal proprietario, come l’inquilino, il comodatario o un familiare convivente.
I casi di esclusione
Non si genera plusvalenza:
- se l’immobile è pervenuto per successione e l’intervento Superbonus era stato eseguito dal defunto o dall’erede stesso (in questo caso manca l’intento speculativo);
- se l’immobile è stato abitazione principale del venditore o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo).
In ogni caso, è opportuno verificare sempre la situazione concreta con il notaio.
Come si calcola la plusvalenza
Il calcolo della plusvalenza può variare in base alle modalità di fruizione del Superbonus e al tempo trascorso dalla conclusione dei lavori.
Le principali ipotesi sono tre:
- Casi ordinari
La plusvalenza è data dalla differenza tra:- il corrispettivo incassato con la vendita
- e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, maggiorato di ogni altro costo inerente al bene.
È la regola applicabile sia alla plusvalenza “standard” (vendita entro 5 anni), sia a quelle con Superbonus fruito tramite detrazione.
- Cessione del credito o sconto in fattura – lavori conclusi da non più di 5 anni
La plusvalenza si calcola senza aggiungere alcun costo al prezzo di acquisto o costruzione. - Cessione del credito o sconto in fattura – lavori conclusi da oltre 5 anni
In questo caso, i costi inerenti possono essere aggiunti nella misura del 50%.
Rivalutazione del costo di acquisto
Se la vendita avviene oltre 5 anni dopo l’acquisto, il prezzo di acquisto originario (o il costo di costruzione) è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (ISTAT).
Imposta sostitutiva del 26%
La plusvalenza così determinata può essere corrisposta direttamente in dichiarazione dei redditi, sulla base dell’aliquota prevista per il soggetto dichiarante, oppure può essere versata al notaio al momento dell’atto, che corrisponderà quale sostituto d’imposta una somma con aliquota fissa al 26%.
Per avvalersi dell’imposta sostitutiva il venditore/cedente deve farne espressa richiesta al notaio, e tale richiesta è menzionata con apposita clausola inserita nell’atto notarile.