La Trascrizione
La trascrizione è la forma suprema di pubblicità prevista nel nostro ordinamento che concerne gli atti immobiliari.
La trascrizione ha la funzione principale di pubblicità dichiarativa. Ciò significa che gli atti formati sono già pienamente efficaci tra le parti, senza necessità di trascrizione, ma per rendere l’atto opponibile ai terzi, è necessario l’adempimento pubblicitario.
L’art. 2643 del codice civile indica una serie di atti che devono essere trascritti. A mero titolo esemplificativo si ricordano: i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano diritti reali minori quali usufrutto, uso, abitazione su beni immobili, superficie ed enfiteusi.
La trascrizione non comporta invece pubblicità costitutiva, prevista per altri tipi pubblicitari. In questo caso la pubblicità è essenziale non solo per l’opponibilità a terzi, ma per la stessa nascita del rapporto giuridico. Ad esempio, per concedere ipoteca a garanzia di un credito, è necessario non solo il consenso del debitore, ma anche l’iscrizione nei pubblici registri. Analogamente, per la costituzione di società per azioni non basta l’atto con il quale i soci convengono di creare la società, ma è necessaria l’iscrizione nel registro presso la camera di commercio.
La trascrizione può invece avere effetti di pubblicità sanante, ovvero rende inopponibile ai terzi l’invalidità di un determinato atto.
Ad esempio, se un soggetto acquista da qualcuno che non è proprietario (cd. acquisto a non domino) e non ne è a conoscenza (ovvero è in buona fede) e ha trascritto il suo atto di acquisto, diviene proprietario dieci anni dopo la trascrizione (art. 1159 del codice civile).
Un altro esempio è la trascrizione di atti nulli o annullabili (art. 2652 n. 6 del codice civile). Immaginiamo che Tizio venda un immobile a Caio e questo venga correttamente trascritto nei registri immobiliari. Successivamente Caio vende a Sempronio e solo dopo si scopre che l’atto tra Tizio e Caio è nullo. Tizio o i suoi aventi causa agiscono per ottenere la sentenza che accerti la nullità dell’atto e trascrivono la domanda nei relativi registri immobiliari. Se questa domanda è trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione dell’acquisto di Caio ed è successiva (non importa di quanto) alla trascrizione di Sempronio, l’acquisto di quest’ultimo è salvo. Addirittura, se l’atto è annullabile per causa diversa dall’incapacità di Tizio, non è neppure necessario per salvare l’acquisto di Sempronio che la domanda sia trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione a favore di Caio, ma basta che la trascrizione a favore di Caio e quella a favore di Sempronio siano antecedenti la trascrizione della domanda.
Un altro importante effetto che può avere la trascrizione è quello prenotativo, di cui si è già trattato nel capitolo Il Contratto Preliminare. Il decreto-legge 1996 n. 669 ha introdotto nel nostro ordinamento l’art. 2645-bis del codice civile. Ai sensi di questa norma sono trascrivibili i contratti preliminari di contratti che abbiano ad oggetto il trasferimento della proprietà di beni immobili ovvero la costituzione, trasferimento o modifica di diritti reali di godimento su beni immobili. Condizione inderogabile affinché il contratto preliminare possa essere trascritto è che sia stipulato nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico, ossia mediante l’ausilio di un notaio.
L’effetto prenotativo fa sì che la trascrizione del definitivo godrà di una retrodatazione degli effetti al momento in cui è stato trascritto il preliminare, ovvero qualunque trascrizione o iscrizione intervenuta tra preliminare e definitivo soccomberà in virtù della prenotazione operata con la trascrizione del contratto preliminare.
L’effetto prenotativo non è infinito ma ha una durata limitata nel tempo, ovvero un massimo di tre anni ed entro un anno dalla data prevista per la conclusione del definitivo. Si tratta di un termine di decadenza, e non di prescrizione, per cui non sono applicabili le cause di sospensione o interruzione previste in materia di prescrizione.
Vi è un solo caso nel quale l’effetto prenotativo non opera, ovvero nel caso di ipoteca iscritta anche su edificio da costruire o in corso di costruzione a garanzia di finanziamento di medio-lungo termine ai sensi dell’art. 38 e seguenti del Testo Unico Bancario di un intervento edilizio. In tali casi, anche se è stato precedentemente trascritto il preliminare e successivamente l’ipoteca, la trascrizione del definitivo non prevarrà sull’ipoteca (art. 2825-bis del codice civile). Detta norma è stata pensata per agevolare le ipotesi di finanziamento da parte degli istituti di credito che, altrimenti, non concederebbero con facilità questo tipo di mutui, ove vi fossero già preliminari trascritti sul bene in corso di costruzione.
La funzione tipica della trascrizione, come si è potuto vedere, è quella di risolvere i conflitti tra diversi aventi diritto, che si tratti di un venditore che abbia in malafede venduto lo stesso bene a più acquirenti, o di un acquisto a non domino.
Accanto a questa funzione, che possiamo definire tipica, ve ne è anche un’altra, non seconda per importanza, che si concreta nel cd. principio di continuità delle trascrizioni (art. 2650 del codice civile). I registri immobiliari sono infatti organizzati su base personale – ad eccezione dei luoghi in Italia dove vige ancora il sistema Tavolare; ciò significa che ogni forma pubblicitaria (iscrizione, trascrizione, annotazione) viene fatta contro un soggetto e a favore di un altro soggetto. Ad esempio, in una vendita, la trascrizione sarà effettuata contro il venditore e a favore dell’acquirente; in una concessione di ipoteca, l’iscrizione sarà effettuata contro il debitore e a favore del creditore; e così via. Il principio di continuità delle trascrizioni vuole che non vi siano passaggi mancanti nella catena delle trascrizioni.
Vi sono perciò situazioni per le quali, anche in assenza di un’esigenza di opponibilità verso i terzi, bisogna in ogni caso procedere a trascrizione. Una di queste è sicuramente la trascrizione degli atti a causa di morte.
L’art. 2648 del codice civile dispone che si debbano trascrivere le accettazioni di eredità che importino acquisto di diritti di proprietà o diritti reali minori su beni immobili nonché gli acquisti della medesima natura a titolo di legato.
Nel caso di accettazione espressa di eredità, si trascrive l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata che contiene detta accettazione; nel caso di accettazione tacita si trascrive invece l’atto che ha comportato l’accettazione tacita (ad esempio, la vendita di un bene facente parte dell’asse ereditario) se si tratta di atto pubblico o scrittura privata autenticata. Nel caso di acquisto a titolo di legato, si trascrive direttamente sulla base di un estratto autentico del testamento pubblicato.
Con legge 2025 n. 182 il legislatore ha introdotto una novità che riguarda le trascrizioni tacite di eredità. La norma, infatti, oggi prevede la possibilità di trascrivere l’accettazione tacita di eredità sulla base della dichiarazione ricognitiva resa dall’erede o da un suo successore a titolo universale in atto pubblico o in scrittura privata autenticata, in forma di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, quando l’accettazione tacita dell’eredità sia verificata ai sensi dell’art. 476 c.c., ovvero il chiamato compie un atto che presuppone la sua volontà di accettare, o ai sensi dell’art. 485 c.c., ovvero il chiamato è nel possesso dei beni ereditari per tre mesi e non ha rinunciato.
La trascrizione non è solo opportuna per quanto detto in precedenza, ma è anche un dovere del pubblico ufficiale che riceve l’atto trascrivendo. Il notaio, infatti, ha l’obbligo di trascrivere l’atto nel più breve tempo possibile ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo; secondo la giurisprudenza non dovrebbe passare più di qualche giorno, ma spetta al giudice di merito valutare nel caso concreto il termine nel quale l’adempimento avrebbe dovuto essere eseguito. In ogni caso, il notaio che lasci trascorrere trenta giorni dalla data dell’atto ricevuto o autenticato dovrà altresì pagare delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali.