La Plusvalenza immobiliare in caso di rivendita entro i 5 anni
Quando la vendita genera un reddito tassabile
Quando un privato vende un immobile a un prezzo superiore rispetto a quello pagato per acquistarlo, realizza una plusvalenza, cioè un guadagno.
In linea generale, il venditore non paga imposte sul trasferimento (che sono a carico dell’acquirente). Tuttavia, la normativa sulle imposte dirette (art. 67 e 68 TUIR – D.P.R. 917/1986) prevede che, in determinate situazioni, la plusvalenza diventi un reddito diverso e debba essere tassata.
La regola fondamentale è questa: se un fabbricato o un terreno agricolo viene rivenduto entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, la plusvalenza è tassabile. Dopo cinque anni, il privato non è più soggetto a tassazione sulla plusvalenza.
Presupposto soggettivo
La disciplina si applica esclusivamente:
- a soggetti IRPEF (persone fisiche);
- al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione.
Se il venditore è un imprenditore che vende nell’ambito della propria attività, la disciplina è diversa.
Decorrenza del termine quinquennale
Il termine dei cinque anni decorre:
- dalla data dell’atto di acquisto, se l’immobile è stato comprato;
- dalla “venuta ad esistenza” del fabbricato, se costruito.
Per “venuta ad esistenza” si intende il completamento del rustico: muri perimetrali e copertura. Ai fini fiscali, normalmente deve risultare anche l’accatastamento (anche provvisorio) come fabbricato in corso di costruzione.
Casi particolari
- Donazione: la donazione è considerata fiscalmente trasparente. I cinque anni decorrono dall’acquisto del donante e non da quello del donatario. In questo modo il legislatore evita comportamenti elusivi per evitare il pagamento della plusvalenza (altrimenti sarebbe facile trasferire per donazione il bene ad un proprio familiare e farlo poi vendere allo stesso donatario evitando il pagamento dell’imposta).
- Successione: gli immobili acquisiti per successione (ereditati o a titolo di legato) non generano mai plusvalenza. In questo caso è evidente che non sussista l’intento speculativo.
- Vendita con riserva di proprietà: i cinque anni decorrono dal pagamento dell’ultima rata (momento dell’effettivo acquisto).
Quando NON si paga la plusvalenza
Non si genera plusvalenza:
- Se l’immobile è stato acquisito per successione, come indicato sopra.
- Se è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto (o costruzione) e vendita. La destinazione ad abitazione principale è dimostrata tramite la presentazione di documentazione quale il certificato storico di residenza e il pagamento delle utenze.
- Se sono trascorsi più di cinque anni dall’acquisto.
Come si calcola la plusvalenza
Ai sensi dell’art. 68 TUIR, la plusvalenza è pari alla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto (o costo di costruzione), aumentato di ogni costo inerente.
Tra i costi inerenti che possono essere aggiunti rientrano:
- spese notarili di acquisto;
- imposte pagate all’acquisto;
- provvigioni di agenzia immobiliare;
- spese di ristrutturazione documentate.
Se l’immobile proviene da donazione, il valore iniziale è quello sostenuto dal donante.
Imposta sostitutiva del 26%
La plusvalenza così determinata può essere corrisposta direttamente in dichiarazione dei redditi, sulla base dell’aliquota prevista per il soggetto dichiarante, oppure può essere versata al notaio al momento dell’atto, che corrisponderà quale sostituto d’imposta una somma con aliquota fissa al 26%.
Per avvalersi dell’imposta sostitutiva il venditore/cedente deve farne espressa richiesta al notaio, e tale richiesta è menzionata con apposita clausola inserita nell’atto notarile.
In questo caso la plusvalenza non sarà indicata in dichiarazione dei redditi e sarà il notaio a versare l’imposta per conto del venditore.
Questa possibilità non è ammessa per i terreni edificabili, come vedremo nel capito successivo.