Tutela degli Acquirenti di Immobili da costruire

Soggetti coinvolti

• Il venditore o promittente venditore deve essere un imprenditore, anche se non opera in modo esclusivo nel settore edilizio, e può affidare la costruzione a terzi.
  L’essenziale è che agisca nell’ambito della propria attività d’impresa.
• L’acquirente deve essere una persona fisica.
  La disciplina può applicarsi anche se l’acquirente è un imprenditore persona fisica che agisce per la propria attività, poiché la legge non limita la tutela ai soli consumatori. Sul punto si è espresso uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (CNN studio n. 5813/C)
  Tuttavia, parte della dottrina ritiene che la tutela debba riguardare solo chi agisce come soggetto non professionale.
  
  

Oggetto del contratto

• Deve trattarsi di un immobile da costruire, ossia un bene per il quale è già stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire, ma i lavori non sono ancora iniziati o non sono ultimati al punto da consentire il rilascio del certificato di agibilità ai sensi dell’art. 24 del D.P.R. 2001 n. 380.
  La tutela non si applica se il permesso di costruire non è stato neppure richiesto. Sul punto si è espressa anche la Corte costituzionale che con sentenza n. 32/2018 ha dichiarato infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 1 comma 1 lett. d) D.Lgs. 2005 n. 122 laddove circoscrive la definizione di immobili da costruire a solo quelli per cui è stato richiesto il permesso di costruire ( che “rappresenta l’elemento differenziale rispetto alla diversa fattispecie dell’immobile da costruire per il quale non sia stato nemmeno richiesto il relativo permesso e che pertanto non vede sorgere nel promittente acquirente quel particolare affidamento nel contesto di legalità in cui si colloca l’iniziativa imprenditoriale di costruzione dell’immobile ove almeno tale permesso sia già stato richiesto. L’acquisto di immobili da costruire cosiddetto “sulla carta” si connota come operazione economica maggiormente rischiosa – ma non perciò illecita, né meramente aleatoria.”)
• Contrasti di opinioni vi sono nel caso di ristrutturazioni di tipo maggiore. Da un lato si argomenta che la finalità di protezione sia la stessa; dall’altro una parte della dottrina preferisce aderire ad una interpretazione letterale della norma.
  
  

Presupposto contrattuale

• Il contratto deve prevedere un differimento tra l’obbligo e il trasferimento della proprietà, come avviene nei preliminari di vendita, vendite di cosa futura, permute con bene futuro o vendite condizionate.
  
  

Le principali tutele previste

1. Garanzia fideiussoria
   Il costruttore deve consegnare all’acquirente una fideiussione che garantisca la restituzione delle somme versate fino al momento del trasferimento.

• Senza fideiussione, il contratto è nullo (nullità cd. relativa, ovvero che può far valere solo l’acquirente).
• La garanzia copre tutte le somme effettivamente riscosse dal costruttore prima del passaggio di proprietà del bene. 
• Deve essere conforme al modello ministeriale e prevedere la rinuncia al beneficio di preventiva escussione.
• La fideiussione viene riscossa dall’acquirente in due casi: 
  • Quando si verifica lo stato di crisi del costruttore, ovvero quando il medesimo “sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento (liquidazione giudiziale), amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa”.
  • Quando il costruttore è inadempiente all’obbligo assicurativo di cui infra.

2. Polizza assicurativa decennale postuma
   Al momento dell’atto di acquisto della proprietà, una volta venuto a esistenza il bene immobile, il costruttore deve consegnare una polizza assicurativa decennale che copra i danni materiali e diretti all’immobile, compresi quelli a terzi, derivanti da gravi difetti di costruzione (art. 1669 c.c.).

• Anche in questo caso, l’assenza della polizza comporta nullità relativa del contratto.
• Nell’atto notarile devono essere indicati gli estremi e la conformità della polizza al modello previsto.
• La polizza deve coprire l’intero fabbricato, comprese le parti comuni e quelle non ancora vendute.

3. Tutela contro ipoteche e mutui
   Prima della stipula dell’atto definitivo, il costruttore deve richiedere la suddivisione del mutuo in quote e il frazionamento dell’ipoteca o ottenere un titolo per la cancellazione dell’ipoteca.
   Il notaio non può ricevere l’atto di vendita se queste garanzie non sono state verificate: in caso contrario, il contratto è nullo.
   Pertanto, se l’acquirente si accolla una parte del mutuo stipulato dal costruttore ai fini della costruzione sarà necessario anche il frazionamento dell’ipoteca. In alternativa, l’ipoteca convenuta dal costruttore dovrà essere cancellata.
   Il notariato ritiene possibile ricorrere in questi casi anche allo strumento del deposito prezzo. Invece che versare le somme al costruttore, queste vengono depositate sul conto del notaio il quale provvede alla cancellazione dell’ipoteca e versa successivamente il saldo al costruttore una avuta la conferma del buon esito dell’operazione (CNN studio n. 418-2017/C).
4. Altre forme di tutela

• Diritto di prelazione: in caso di vendita all’asta dell’immobile già consegnato e adibito ad abitazione principale, l’acquirente ha diritto di prelazione.
• Esenzione dalla revocatoria fallimentare: l’acquisto non può essere revocato in caso di fallimento del costruttore.
• Facoltà di escutere la fideiussione prima che il curatore fallimentare decida se sciogliere o proseguire il contratto.
• Fondo di solidarietà: è istituito un fondo pubblico a favore degli acquirenti di immobili da costruire colpiti da situazioni di crisi del costruttore.