Acquisto Prima Casa
Agevolazione “Prima Casa”
L’agevolazione prima casa consiste in una riduzione dell’aliquota d’imposta per chi acquista un’abitazione con determinati requisiti.
Si applica sia agli atti soggetti a imposta di registro, sia a quelli soggetti a IVA.
- Se l’atto è soggetto a imposta di registro, l’aliquota è 2%.
- Se l’atto è soggetto a IVA, l’aliquota ridotta è 4%.
È importante ricordare che il meccanismo del “prezzo-valore” (calcolo delle imposte sulla base del valore catastale) si applica solo agli atti soggetti a imposta di registro, non a quelli soggetti a IVA.
Requisiti per usufruire dell’agevolazione
- Presupposto contrattuale
L’agevolazione si applica a tutti i trasferimenti immobiliari a titolo oneroso, non solo alle compravendite, purché l’atto comporti il pagamento di imposta proporzionale (registro o IVA).
- Presupposto oggettivo
L’immobile deve essere una casa di abitazione non di lusso.
- Prima del 2014, la distinzione tra abitazioni di lusso e non di lusso si basava sui parametri del D.M. 2 agosto 1969.
- Dal 1° gennaio 2014, il criterio è diventato la categoria catastale.
Sono agevolabili le unità abitative in categoria A, escluse:- A1 (abitazioni di lusso),
- A8 (ville),
- A9 (castelli e palazzi di pregio).
Sono quindi ammesse tutte le altre categorie abitative (A2, A3, A4, A5, A6, A7).
Edifici in corso di costruzione (F3)
L’Agenzia delle Entrate ammette l’agevolazione anche per immobili censiti come F3, a condizione che:
- l’immobile sia destinato ad abitazione principale;
- i lavori siano ultimati entro 3 anni dalla registrazione dell’atto;
- entro lo stesso termine l’immobile sia accatastato in una delle categorie A ammesse.
In mancanza di accatastamento entro 3 anni, l’Agenzia riliquida la maggiore imposta con interessi e sanzioni.
Per gli F3, non essendo disponibile la rendita catastale, non si applica il prezzo-valore: la base imponibile sarà il valore dichiarato in atto.
Terreni edificabili
L’acquisto di un terreno edificabile non può godere delle agevolazioni prima casa: si applica l’aliquota ordinaria del 9%.
- Presupposto soggettivo
Le condizioni personali dell’acquirente sono stabilite dalla Nota II-bis all’art. 1 Tariffa, parte I del Testo Unico Registro.
Devono sussistere tre requisiti cumulativi:
a) Residenza o attività nel Comune
L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui:
- l’acquirente ha già la residenza, oppure
- si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto, o
- lavora o studia (in questo caso l’attività deve essere già in corso al momento dell’acquisto).
La dichiarazione di residenza o di volontà di trasferirla deve essere espressamente inserita nell’atto notarile.
La norma vale anche per cittadini stranieri, comunitari o extra UE.
Per chi si è trasferito all’estero per motivi di lavoro, l’agevolazione è riconosciuta se:
- ha risieduto o lavorato in Italia per almeno 5 anni;
- l’immobile si trova nel Comune di nascita o dove risiedeva o lavorava prima del trasferimento.
In questi casi il notaio verifica tramite certificato storico di residenza.
Una legge speciale prevede inoltre un regime agevolato per militari e forze dell’ordine. Queste categorie non devono necessariamente essere residenti o trasferire la residenza nel territorio del Comune ove acquistano la prima casa.
b) Assenza di altre abitazioni nel Comune
L’acquirente non deve possedere nel medesimo Comune:
- altra casa di abitazione (di qualsiasi categoria catastale),
- né diritti reali minori (usufrutto, uso o abitazione).
È però irrilevante la nuda proprietà, poiché non consente il godimento dell’immobile.
È inoltre tollerata la comproprietà ereditaria con terzi (es. un fratello).
In pratica, è frequente la donazione di quote o usufrutti a familiari per soddisfare questo requisito.
c) Assenza di precedenti acquisti agevolati
L’acquirente non deve essere titolare, in tutto o in parte, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altro immobile acquistato con agevolazioni prima casa.
Dal 2016, grazie al comma 4-bis (cd. riforma Renzi), è possibile usufruire dell’agevolazione anche se si possiede già un’abitazione agevolata, a condizione che venga venduta entro 1 anno dal nuovo acquisto.
A partire dal 2025 questo termine è stato esteso a 2 anni.
In atto, il compratore deve dichiarare l’impegno alla vendita.
Se non rispetta il termine, l’imposta è ricalcolata al 9%.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il 4-bis si applica solo se l’immobile da vendere era stato acquistato con agevolazioni prima casa.
Non vale, quindi, se si possiede un immobile acquistato senza benefici.
Cumulo con agevolazioni su donazioni
È possibile utilizzare l’agevolazione prima casa anche se si è già beneficiato della stessa per una donazione (atto gratuito).
L’ordine però conta: l’acquisto oneroso può seguire quello gratuito, non viceversa.
Inoltre, gli immobili devono trovarsi in Comuni diversi.
Ampliamento dell’abitazione
È ammesso chiedere l’agevolazione anche per l’acquisto di una porzione confinante, purché entro 3 anni si proceda alla fusione catastale in un’unica unità abitativa non di categoria A1, A8 o A9.
Pertinenze e agevolazioni
Le pertinenze (es. cantine, box auto, tettoie) possono usufruire della stessa aliquota ridotta del 2%, anche se acquistate con atto separato.
Sono agevolabili una sola volta le pertinenze:
- C2 (cantina o soffitta),
- C6 (garage),
- C7 (tettoia).
Se si possiedono più pertinenze della stessa categoria, solo una beneficia dell’agevolazione; le altre sono tassate al 9%.
Il requisito della pertinenzialità effettiva deve sempre sussistere (devono trovarsi nello stesso Comune o in prossimità).
Il comma 4-bis non si applica alle pertinenze: se se ne possiede già una acquistata con agevolazioni, è necessario venderla prima di chiedere il beneficio su una nuova.
Decadenza dalle agevolazioni
Si perde il beneficio (“decadenza”) nei seguenti casi:
- dichiarazioni false o inesatte sulla residenza o sulla proprietà di altri immobili;
- mancato rispetto degli obblighi (trasferimento di residenza, accatastamento, alienazione entro un anno);
- vendita dell’immobile entro 5 anni, salvo che entro (oramai) due anni se ne acquisti un altro da destinare ad abitazione principale (con effettiva residenza).
È ammessa anche la costruzione, entro un anno, di una nuova abitazione su terreno acquistato con imposta al 9%, purché si trasferisca la residenza.
Effetti fiscali della decadenza
In caso di decadenza:
- l’imposta di registro è ricalcolata al 9% (invece del 2% o 4%);
- si aggiunge una sanzione del 30% sulla maggiore imposta e gli interessi di mora.
È possibile evitare le sanzioni tramite:
- revoca spontanea dei benefici, se non si è ancora verificata la causa di decadenza, chiedendo all’Agenzia delle Entrate la riliquidazione dell’imposta al 9%;
- ravvedimento operoso, se la violazione è già avvenuta ma non è stato notificato l’avviso di accertamento, pagando la maggiore imposta con sanzioni ridotte.